快来看新鲜出炉的50大“鬼城” 你家房产躺枪了吗？
2015-11-18 财经猫眼 财经猫眼
看看最新出炉的50大“鬼城”有哪些 你的房产躺枪了吗？
你能想象一个城市或者区域白天高楼林立，晚上却漆黑一片的景象吗？人们将这种空城称之为鬼城，是房地产市场泡沫的体现。如果要问目前中国鬼城有哪些，结果更会惊呆，县级城市已经成为“鬼城”的主流，来看看你投资的房产有没有在寂静岭呢？
标准排名研究院近日推出了中国最新50大“鬼城”指数排行榜。它主要分布在中西部地区的内蒙古、新疆及甘肃等多个省市。一个令人关注的新现象是：县级城市或成“鬼城”新主流。上榜“鬼城”的榜单中，地级城市26个，县级城市24个，势力相当。前十名城市分别为二连浩特、阿拉尔、北屯、阿勒泰、张掖、绥芬河、钦州、嘉峪关、玉门、日喀则，其中有6个县级城市。
凭什么来判断这座城市是“鬼城”？标准排名研究院给出了自己的研究标准。国家住建部的“占用地标准”为每平方公里建成区容纳1万人口（即人口与建成区面积之比的合理比值为1）。据此，标准排名研究院以城区人口（今年加上城区暂住人口）与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。
举个例子，一个城市的建成区面积为100平方公里，按照占用地标准，这个城市容纳的城区人口应该为100万人，如果目前该城区仅有50万人，而该城市对外来人口的吸引力并不强的话，短时间内难以达到100万人的容纳量，就很可能沦为“鬼城”、“空城”。
来看看新鲜出炉的报告都有哪些槽点？
过去五年中国大陆新建了50个洛阳城
报告的槽点之一是：过度建设十分严重。标准排名研究院的研究发现，2009年到2013年五年间，中国设市城市的建成区面积增加了0.97万平方公里，相当于新建了50个洛阳城（截至2013年底，洛阳建成区面积为191.85平方公里）。如果以城市建设用地面积来算，结果将更加惊人。
财经猫眼发现，截止到2014年初，全国设市城市658个，城市城区人口3.77亿人，暂住人口0.56亿人，建成区面积4.79万平方公里。以城区人口（加暂住人口）与建成区面积的比值来计算，中国大陆城市的这一比值平均数额为0.9052。
比值0.9052的意思是每平方公里建成区内容纳的人口为9052人，接近国家住建部的标准即每平方公里容纳一万人（比值为1）。标准排名研究院认为，比值的红线为0.5，越是低于0.5，成为“鬼城”的危险系数越高。而越接近1，则不太可能成为“鬼城”。
扩城运动下沉县级城市成“鬼城”新主流
槽点之二是：新城新区热正从省会城市向地级、县级城市蔓延。仅标准排名研究院统计的建成区面积而言，很多县级城市的建成区面积已经接近甚至超越地级城市，我们谓之为“超级县城”。如果以规划面积来看，这一趋势更可怕。
新城新区遍地开花。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2014年发布的报告称，在他们调研的144个地级城市中，有133个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%；而在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。
支招鬼城解套：
户籍制度改革能否为中国“鬼城”解套？
11月3日，国家发改委主任徐绍史对外透露，2014年中国城镇化率为54.77%，它包括了在城镇居住6个月以上的外来人口，而户籍人口的城镇化率只有36.3%。去年的“鬼城”指数排行榜也是以户籍人口来计算，结果使得少许城市成为理论上的“鬼城”。
中央希望户籍制度改革能够带来城镇化率的提高——要求今年年底每个省(区、市)都必须出台方案，鼓励和引导农业人口在城镇待下去。在新型城镇化规划中提出了，到2020年常住人口城镇化率达到60%的目标。“去鬼城化”实则也有赖于这一改革。
然而报告认为，事实并不乐观。尽管加上了城区暂住人口，去年榜上的二连浩特、钦州、嘉峪关、威海、承德、烟台、三亚、鄂尔多斯、咸宁、拉萨等城市依然难逃“鬼城”的高危隐患。原因在于，很多城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实，新增部分甚至为现有的两倍以上。
易宪容：走老路是化解不了房地产的鬼城问题
这不，有“房地产平民代言人”之称的中国社科院金融研究所研究员易宪容又出来说话了。他说‘“靠走老路要解决当前中国房地产市场的严重库存化问题是不可能的。”
因为，政府希望棚户区改造增加住房市场的被动性需求，这与早几年大拆大建增加被动性住房需求是一样的。政府这样做一是政府财政能力有限，这种被动性需求也有限；二是住房按揭贷款的证券化，美国那样好的法律制度及金融市场都引发过2008年的严重次贷危机，中国这条路是否走得通同样是不确定的。因为这些证券化资产谁来购买都存在问题。三是无论是降低按揭贷款利率还是首付比重，看上去是可降低居民进入住房市场门槛，但增加了他们购买住房后未来支付成本。更何况这些居民仅是购买消费的话，根本不在于优惠条件如何，而在于他们支付能够如何。这些优惠政策对三四线城市的居民也吸引力不大，除非购买之后是一个好的投资品。
在易宪容看来，通过严格的住房税收政策把住房界定为消费品，让住房市场转型为消费市场，并让全国房地产市场的价格逐渐回归理性，才是解决问题的根本之策。
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