原创 呆呆 拆神 2023-07-19 23:27 发表于广东
最近，荔湾芳村学位大洗牌。
最后以太公分猪肉式结局收场了，让人不得不感慨，如今的广州名校，真的像批发。
不过大部分只挂个名校牌子的学校，还是很难得到家长的认可。
而那些传统的名校，则更加吃香。
恰好我们最近收到料，备受关注的海珠上涌果园地块，开发商和我们爆料，有名校傍身：
也就是，中大附中。
01
说实话，每次在跟大家聊其他地块的时候，总有粉丝cue我们聊一聊上涌地块。
可见该地块关注度之高。为什么？
其一：地块总价高，111亿，楼面价折合3万/平，没扣除其他配建。虽然还没正式挂牌，但是价格我们提前知道了。
如此高的总价，意味着这是大型央国企的游戏。
其二：地块超能打。有小学，初中，高中，还有幼儿园，完整的15年一站式教育配套。
有地铁10号线和11号线交汇，有公园河涌；景观能打，且几乎没有不利因素的瑕疵。
其三：板块之内没有这么能打的新盘，二手有置换需求。
地价相对来说，也没有这么贵，开发商能做有溢价的改善。
所以，相对于天河世界大观，海珠上涌是预定要摇号的。
不过也没办法，谁叫这宗地，要地段有地段，要商业有商业，要交通有交通，最关键的是，教育资源还尤其丰富。
先说现成的吧，地块隔壁就是华附海珠双语学校。
要知道，华附是广州第一梯队的中学。
作为华附在海珠开办的第一所双语分校，是由华附派出管理队伍，并在全球招聘中外方教师，实力还是相当雄厚的。
该校在2021年9月正式开学，是一所涵盖小学、初中的九年一贯制民办国际化学校。
除此之外，上涌地块还规划有幼儿园、小学、完全中学，完整的15年教育配套。
有业内知情人士跟我们爆料，地块上规划的完全中学（初中+高中），未来会引进中大附中。
或许有人会疑虑，一般来说，学校地块如果由开发商配建，那引进教育品牌的事情，最后的还是由开发商来决定的，现在如何能确定呢？
据爆料，该完全中学，最后是直接zf配建的，不是开发商建。
从我们拿到的地块相关资料中，就可以看出端倪。
地块的出让条件中明确规定了，竞得者要配建政府性统筹住房。
要配建商业、商务用地、要配建服务设施用地以及幼儿园用地。
还要配建绿地、城市道路、河涌等等。
就是没有要求配建中小学用地。
所以，这宗中小学用地，最后应该是直接由zf建设，再引入中大附中。
其中比较确切的是完全中学为中大附中；
而小学方面，大概率也是由中大主办的。
而中大就在隔壁，所以这里是一生“教育大盘”。
02
不了解该学校的人，可能不明白中大附中在海珠的地位。
中山大学附属中学于1993年复办，是由中山大学举办的国有民办完全中学，2022年正式转为公办学校。
作为老牌名校，中附的名气和口碑在海珠都算是顶流的，其师资以及学习氛围更是没得说的。
| 中大附中 图源网络
最关键的是，别的民办中学在专公后，招生以地段为主、师资管理有明显变动。
但中附不一样，其转公之后，师资没怎么变化，而且拥有自主权，优势仍然保持着。
从该校近年来的一些中考成绩，也足以见其实力。
2022年：网传最高分773，均分719分，700分以上232人，达到80%。
2021年：网传770分以上2人，750分以上人数较多，平均分大概701分。
2020年：全校今年参考人数371人（含地段生)，最高分772分，最低分318分，总分平均分约704分。
可以说，中附拥有得天独厚的大学资源和学习氛围，中考成绩每年发挥稳定，是一所没有短板，全面优质的学校。
上涌果树地块还没拍，就预定了如此牛的学校，感觉地块看起来更眉清目秀了。
03
要知道，上涌果树地块本身就属于五边形战士。
其位于广州新中轴南段，临近海珠区府，无论是区位、配套还是自然条件均优势突出。
论交通，地块隔壁就是广州大道，一脚油门12分钟到珠江新城。
还有11号线穿过，其中中上涌公园站就在地块中，300米处还有逸景路站，妥妥的双地铁项目。
| 上涌公园站施工现场
论商业，万达广场、合生广场等商圈，步行五分钟内都可达，生活非常便利。
| 地块周边的万达广场
论环境，万亩果园环绕，南边还有上涌果树公园、海珠湖公园这样的景观，城央的“绿肺”，更加难得。
更别说地块还规划了15年完整教育配套，确定引入牛校的教育资源了。
而且地块本身体量非常大，建面达36万平，其起拍总价更是高达111亿。
应该是迄今为止，海珠最贵的地块，估计以后也难以超越。
不过就算地块如此贵，估计还是会引起房企们的争抢。
一方面，地块本身质素确实优秀，其容积率约3.8，未来打造的产品会偏改善，强调舒适、宜居。
另一方面，近年来海珠的豪宅化趋势明显，市场对于“优势产品”的承接力充足。
| 海珠千万总价物业成交占比逐年走高
周边新盘基本都处于尾货阶段，如保利四季和颂余货不足200套。
不远处同样带湖景的保利湖光悦色，可售余货仅80套。（数据来源：合富研究院）
而且地块周边二手项目如逸景翠园，楼龄老旧，却仍是海珠交投较为活跃的项目。
| 逸景翠园
说明地块周边库存压力较轻，潜在置换需求旺盛，都有利于项目后续走货。
如今地块的教育配套更是确定了引入优质的教育资源，可以说项目的整体溢价以及去货速度，可能还会再上一层。
所以，想要换房的朋友，如果不着急，不妨等等这块王炸地块。
